物业管理作为新兴的管理行业已在全国各大中城市普遍推广。在我市，物业管理公司也如雨后春笋般发展起来。物业管理行业的兴起促进了城市住宅小区管理的现代化、专业化，亦引发了大量矛盾纠纷，近年大武口区法院受理的物业管理纠纷案件呈迅猛增长趋势，为此笔者进行了调查分析。

  一、基本情况和特点

 2002--2004年，大武口区法院共受理物业管理纠纷案件51件，其中：2002年仅1件，2003年增加到12件，2004年受理38件，比2003又增长192%。物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件有47件，占92%；业主起诉物业公司要求财产损害赔偿案件4件，占4%。

       通过审理，法院判决结案6件，占11%；调解结案1件，占1%；撤诉的44件，占86%。

 这些物业管理纠纷案件具有以下几个特点：

 1、诉讼主体比较单一。主要是物业公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业费的案件占绝对多数（92%），业主起诉物业管理公司的仅占4%，都是因为在小区丢失摩托车，与物业公司协商未果而引起诉讼。

   2、标的额较低。由于催缴物业管理费的占绝大多数，因此标的额多在200元以下。

   3、从审结情况看，撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，很多业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，撤诉率很高，但在业主起诉的案件中撤诉的很少。

4、集团诉讼的多。如：某物业公司小区因催缴物业管理费，一下起诉了22名业主。

二、成因：

1、物业管理不规范。物业管理作为了新兴的行业在我市正处在发展阶段，未形成制度化规范化。有的物业公司只管收费不管服务，业主丢失了财物，更是逃避责任。我市的许多物业管理公司都是房产建筑公司下设的公司，管理模式还不完善，管理职责不清，造成物业纠纷增多。

2、立法不完善。虽然国务院出台的法规在一定程度上规范了物业管理行为，但与许多亟待解决的问题相比仍相对滞后。如我市有不少小区设有业主委员会，但其性质地位不明确使之形同虚设，住户与物业公司发生矛盾纠纷，业委会起不到协调作用。又如小区内房屋被盗，物业公司的赔偿问题，法律无明确规定。

3、业主不满物业公司的服务质量而拒交物业管理费是此类纠纷的重要原因。在欠缴物业管理费案件中，业主多以物业公司服务质量差，管理水平低为由拒交管理费。如：物业公司未尽到对公共设施维护的职责，绿化、垃圾处理、路灯或单元楼灯修理、房屋保修等，物业公司不能及时解决。

4、物业公司未尽到治安防范职责，小区安全无保障。业主家中、地下室被盗，或自行车、摩托车等多次在小区内丢失，而物业不予赔偿，引发纠纷。

5、物业公司收费不合理。如：陈某居住的小区与另一小区是同一房产公司下设的物业公司，管理费也是同一标准，但两个小区环境差别却很大，陈某因此认为物业公司收费不合理，就拒交管理费被起诉。

6、业主缺乏物业消费观念。物业欠费现象的严重，反映出部分业主的物业消费观念还未真正树立，诚信意识有待进一步提高。

三、对策及建议

1、完善相关立法，并使之更具适用性和可操作性。

2、加强物业行业的管理。严格审查物管公司的资质，提高设立物业公司的条件；落实业主自己选择物管公司的权利；加强对物管收费的监管，依法查处物管的不规范行为，监管促进物管行业的规范发展。

3、针对有的物业公司收费及时服务拖拉甚至只管收费不管服务的现象，通过教育和宣传，加强物业公司服务理念和法制意识。使之明确它是以服务为内容收取费用的，应多和业主沟通，遇到问题协商解决。

4、充分发挥业主委员会的作用。明确业委会成立的条件、程序及主管部门，并界定其责任、权利与义务，通过业委会的引导与带动，促进业主在诚信履约基础上，依法维护自身的合法权益。